На земли оформят паспорта

Государство может поставить под контроль состояние сельскохозяйственной земли: вице-премьер Алексей Гордеев поручил рассмотреть вопрос о введении нормы плодородия и паспорта для каждого участка. Минсельхоз инициативу поддерживает.

С инициативой усилить контроль государства за состоянием земель сельхозназначения и плодородием почв выступила «Опора России». Она разработала и 31 мая направила курирующему сельское хозяйство и аграрную промышленность вице-премьеру Алексею Гордееву поправки в закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». Разработку законопроекта, с которым ознакомился РБК, подтвердили в комитете по сельскому хозяйству «Опоры России».

В письме вице-премьеру президент «Опоры России» Александр Калинин поясняет, что поправки разработаны для решения задач, которые были поставлены в президентском послании Федеральному собранию в феврале 2019 года, а именно — стимулировать создание и внедрение передовых отечественных агротехнологий, чтобы конкурировать на растущем продовольственном рынке, максимально использовать природный потенциал территорий для наращивания производства экологически чистых продуктов и развития органического земледелия.

По данным РАН, которые приводит «Опора России», треть сельскохозяйственных земель в России — кислые почвы, а четверть слабо обеспечена питательными веществами. При этом потенциал урожайности российских регионов, особенно в нечерноземной зоне (на севере и северо-западе России), недооценен. При соответствующих мероприятиях урожайность культур в этих регионах можно повысить в полтора-два раза.

Представитель Алексея Гордеева уточнил, что письмо «Опоры России» поступило и вице-премьер поручил профильным ведомствам его проработать. Минсельхоз сейчас рассматривает эту инициативу, сообщили РБК в пресс-службе министерства. В Минприроды и Росреестре на запрос РБК на момент публикации не ответили.

Какие новые требования могут быть введены для владельцев сельскохозяйственных земель в случае одобрения законопроекта — в материале РБК.

Ключевое изменение, которое предлагает «Опора России», — ввести государственные нормы плодородия земель. Какие именно это будут нормы, в законопроекте не указано: научно обоснованные показатели плодородия земель и их значения еще предстоит разработать.

Для «повышения эффективности» сельского хозяйства «Опора России» предлагает ввести паспортизацию для каждого участка земли сельхозназначения. В паспорте будет информация о плодородии земель и его изменении в процессе использования земельного участка.

Оформлять такой паспорт должны будут владельцы сельхозугодий, землепользователи и арендаторы земель, где производится сельхозпродукция. Для личных подсобных хозяйств, сельскохозяйственных потребительских кооперативов, а также крестьянских и фермерских хозяйств он не потребуется.

Срок действия паспорта — пять лет, при переходе права собственности на землю он будет переоформляться. Владельцы земли «в уведомительном порядке» должны будут направлять документ в Минсельхоз и Россельхознадзор, при необходимости — в Росреестр.

Введение норм и усовершенствованной оценки состояния земли позволит более эффективно управлять плодородием и проводить мероприятия по его восстановлению, в том числе за счет финансирования в рамках госпрограмм, указано в пояснительной записке к законопроекту. Эффективная оценка состояния плодородия почв, в том числе на уровне конкретных хозяйств, позволит предотвратить выбытие сельхозугодий из-за деградации, а усовершенствованный госучет показателей плодородия даст возможность сформировать банк данных, необходимых для управления плодородием земель.

Соблюдение требований по обеспечению плодородия и охране земель может стать критерием или условием для предоставления сельхозпроизводителю господдержки, поясняют авторы инициативы. Уровень цифровизации позволяет провести паспортизацию участков в кратчайшие сроки, уверен первый вице-президент «Опоры России» Владислав Корочкин. Он напомнил, что сейчас паспорта плодородия уже есть у земель сельхозназначения в Московской области: власти региона сделали их обязательными еще в 2016 году.

В результате паспортизации земель сельхозназначения в России появится карта плодородия земель, что в разы повысит эффективность сельского хозяйства, особенно для малых сельхозпроизводителей, поскольку крупные агрохолдинги и так могут позволить себе регулярно проводить экспертизу земель, добавляет Корочкин. Оценка состояния плодородия почв и мероприятий, необходимых для его восстановления, также может иметь значение для оценки стоимости земли при приватизации земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и при продаже государством принудительно изъятых земельных участков.

Сейчас закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, если он эксплуатировал его с нарушениями, которые привели к существенному снижению плодородия почв, напоминают авторы законопроекта. Такое нарушение относится к категории ненадлежащего использования земли, указывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Случаи изъятия земельных участков по этой статье, по его словам, были, но они достаточно редки, потому что привлечь к ответственности владельцев не так просто.

Сейчас государство фактически не обладает актуальной информацией о состоянии сельхозугодий — последний раз инвентаризация сельхозземель проводилась еще в 1980-х годах. В случае если предлагаемый «Опорой России» законопроект будет принят, оснований для привлечения владельцев к ответственности за ненадлежащее использование сельхозугодий будет больше, констатирует Некрестьянов. Если сельхозугодья простаивают больше трех лет, их также могут изъять, говорил в интервью «Ведомостям» губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. По его словам, прецедент уже был: в Дмитровском районе по решению суда изъят участок 10 га и затем продан на торгах.

Минсельхоз поддерживает меры по сохранению и повышению плодородия почв, говорит представитель министерства. Введение паспорта плодородия участка позволит не только сделать государственный и муниципальный земельный контроль более эффективным, но и активнее внедрять технологии цифрового земледелия, уверены в Минсельхозе.

Поставить под контроль использование земель сельхозназначения пытался еще предыдущий глава Минсельхоза Александр Ткачев. Для этого он предлагал разработать системы оценки и шкалу, а также ускорить изъятие сельхозугодий у тех, кто не использует землю, например, в течение двух лет. «Зачем давать возможность собственнику обманывать, выкручиваться? Если он на протяжении двух-трех лет на ней не работал и там уже кустарники пятилетние, то нет смысла дальше держать ее у него», — заявлял Ткачев.

Крупнейшим владельцем сельскохозяйственной земли в России на май 2019 года, по данным консалтинговой компании BEFL (она составляет такой рейтинг каждый год), стал агрохолдинг «Мираторг». В 2018 году его земельный банк увеличился до 1 млн га (год назад было 676 тыс. га), что позволило ему опередить многолетнего лидера — группу «Продимекс» Игоря Худокормова, у которой 865 тыс. га. Среди других крупнейших землевладельцев России — группа «Русагро» Вадима Мошковича (650 тыс. га), Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева, который связывают с семьей экс-министра сельского хозяйства Александра Ткачева (649 тыс. га). Пятерку лидеров замыкает крупнейший производитель молока «ЭкоНива-АПК» с 504 тыс. га.

Гендиректор «Русагро» Максим Басов считает, что чем меньше регулирования со стороны государства, тем лучше. «Улучшать плодородие земель надо, но собственники и так этим будут заниматься», — говорит он. Государство должно заботиться о плодородии земель, возражает основатель и президент «Эконивы» Штефан Дюрр, но в случае нарушений штрафы для компаний не должны быть жесткими, по крайней мере первое время, а для тех, кто соблюдает нормативы, следует предусмотреть господдержку. Президент «Мираторга» Виктор Линник отказался от комментариев.

В России, по данным Росреестра, — 383,2 млн га земель сельскохозяйственного назначения (данные на 1 января 2018 года, информации за прошлый год пока нет). Из них гражданам и юридическим лицам принадлежит 33%, остальные сельхозземли находятся в государственной и муниципальной собственности.

Площадь сельскохозяйственных земель в России постепенно сокращается: за четыре года, с 2014-го по 2017-й, общая площадь сельхозземель сократилась на 3,3 млн га. Для сравнения: это больше, чем площадь всего Крымского полуострова. За последние десять лет (с 2008-го по 2018-й) сельхозземель в России стало меньше на 20 млн га.

В 2018 году сельхозугодья в России впервые с начала кризиса подешевели, констатировал аналитический центр «Совэкон»: цена 1 га в основных аграрных регионах упала от 3 до 22% по сравнению с 2017-м. Причина — рекордный урожай 2017 года, из-за которого снизились цены основных сельхозкультур и рентабельность аграриев. На цене сельхозземли сказалась и потеря к ней интереса профессиональных застройщиков, которые приобретали сельхозугодья для последующего коммерческого использования: после того как государство стало уделять больше внимания развитию АПК, переводить участки под иные виды использования, например под застройку, стало сложнее.

Тем не менее значительная часть сельхозугодий переводится в земли поселений для жилой и коммерческой застройки: каждый год в среднем 50–60 тыс. га становятся частью городов и сел. Власти Подмосковья последние годы говорят о регулировании перевода сельхозземель под жилую застройку. Однако перевод все же происходит: за три года (в 2015–2017 годах) в земли поселений в Московской области было переведено 19,8 тыс. га.

Российские мегаполисы разрослись именно в результате застройки бывших сельхозземель. Это использовали и предприниматели, которые скупали сельхозпредприятия, меняли вид использования земли и продавали участки для жилой и коммерческой застройки. Когда на бывшем сельскохозяйственном участке разрешают строить многоэтажные дома, то стоимость земли, если она удачно расположена, может вырасти в 100 раз, говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. Если же такая земля далеко от мегаполиса и не обеспечена транспортной инфраструктурой, то повышения ждать не стоит. Вместе с тем перевод сельхозугодий в земли под жилую или коммерческую застройку — длительный процесс, указывает Лехмус: сначала нужно доказать, что земли неплодородны, и перевести их в подкатегорию земель сельхозпроизводства, затем включить их в границы населенного пункта (категория земель поселения) и только потом внести изменения в генплан и правила землепользования и застройки. «На это может уйти и десяток лет, при этом положительный результат не гарантирован», — рассказывает Лехмус.

По его словам, деятельность ленддевелоперов, занимающихся переводом земли сельхозназначения, в том числе сельхозугодий, связана с большим количеством рисков: из десяти проектов необходимую документацию удается получить в среднем на один-два проекта.